物件調査・査定方法について

不動産種別ごとの調査ポイント

共通調査リスト

• 登記情報（所有者・権利関係・抵当権の有無など）
• 固定資産税評価（課税明細書や評価証明書）
• 建築確認済証や検査済証、新築時の図面など
• 接道条件（公道・私道）や私道負担に関して
• 瑕疵や心理的瑕疵などの告知事項、近隣トラブルの有無
• 周辺相場（成約事例）/路線価・公示地価・地価動向
• ハザードマップや周辺環境などについて

1) 区分マンション（居住用）

• 物件固有: 階数や向き、眺望、日照、バルコニー形状、角部屋かなど
• 管理状況: 管理方式（常駐/巡回）、修繕積立金、長期修繕計画、滞納状況、大規模修繕履歴など
• 法規制: 新耐震かどうか、耐震診断の有無、住宅性能評価など
• 相場: 同一棟・近接エリアの成約事例、賃料相場（投資併用検討時）

2) 戸建住宅

• 建物状況: 雨漏り・シロアリ・給排水・基礎・外壁・設備年式・リフォーム履歴
• 敷地: 境界確定、越境の有無、接道状況、セットバック、高低差や擁壁の状況
• 法規: 建ぺい率・容積率・用途地域・防火地域・斜線、日影、景観規制など
• ハザード: 浸水、土砂、液状化などの実地見分

3) 土地（更地・古家付）

• 測量や境界: 確定測量図や地積測量図などの有無、境界標の有無や筆界確認
• 開発制限: 市街化調整区域・農地転用・都市計画道路・埋蔵文化財包蔵地など
• 地盤・インフラ: 高低差や擁壁の状況、上下水やガスなどの引込み状況の確認

机上査定と訪問査定の違い

机上査定（簡易）

基本的に現地に行くことは無く、成約事例やポータルサイトの掲載履歴、公示価格や路線価、登記情報など訪問せずにわかる内容のみを使って査定する方法です。場合によっては外観だけ現地確認することはあっりますが、無断では行いません。

• メリット
  • 現地を訪問されることは無いので、気軽に金額を把握したい方に便利です。
• デメリット
  • 室内状態や眺望、日照、騒音、管理品質など“現場の良し悪し”を反映しにくい
  • 訪問査定に比べ、査定額の誤差が出やすい。
• 向いている方
  • 相場感を把握したい初期段階の方
  • 金額次第で売却を検討したいという方
  • 近所の方に知られたくない方

訪問査定（現地調査）

室内の様子や共用部、周辺環境の実見。設備や内外装の劣化度。境界や接道状況の確認を行います。現地で確認した内容と机上査定時に用いる資料などとを照らし合わせながら査定を行っていきます。

• メリット
  • 机上査定に比べ精度が高い。売り方のご提案やリスク事前把握が可能。
• デメリット
  • 言質を訪問してからでないと査定が出せないので時間がかかる。プライバシー配慮
• 向いている方
  • 売却意思が比較的固めの方。
  • 建物に劣化の状況があったり、土地の形状が複雑など特異性の要素がある不動産の場合

査定価格の作られ方

• 取引事例比較法（居住用の基本）：近隣の成約事例を条件補正（築年/階/方位/間口/駅距離等）
• 原価法（戸建/特殊用途）：建物の再調達原価を求め、そこから経過年数における減価分を差し引く
• 収益還元法（投資用）：実質家賃÷還元利回り
• マーケット調整：金利/在庫/新築供給/税制/為替などの需給要因

訪問査定前の準備物リスト

• 登記事項証明/権利証（登記識別情報）
• 固定資産税課税明細書、通知書
• 図面・建築確認/検査済証・長期修繕計画書（マンション）
• 修繕、リフォーム履歴・設備保証書
• 測量図、境界標写真

※必ず必要ではありません。まったく資料がなくてもこちらでそろえることが出来る資料もありますので、お手元にある範囲のご用意で大丈夫です。

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